• Imposta di registro;
• Iva;
• Imposta catastale;
• Imposta ipotecaria;
• Imposta di bollo.

Tuttavia, per stabilire con esattezza quali siano le tasse per l’acquisto di casa dovute, è necessario analizzare se si tratti di acquisto prima casa o acquisto seconda casa e se si acquista da privato o da una società.

Imposta di registro e Iva

Le tasse per l’acquisto di una casa prevedono il versamento di un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile (a cui si aggiungono l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe prevedono il pagamento di 50 euro ognuna). Tuttavia, in alcuni casi, anziché l’imposta di registro, si dovrà pagare l’Iva se l’impresa che ha costruito l’immobile ha terminato i lavori da meno di 5 anni.

Non solo, sarà dovuto il pagamento dell’Iva per l’acquisto di casa anche se l’immobile classificato come alloggio sociale (10% calcolato sul prezzo finale della proprietà). Anche in questi casi è previsto il versamento delle imposte catastale, ipotecaria e di registro per un totale di 600 euro.

Un’ulteriore casista è quella per la quale l’immobile acquistato sia considerato di lusso, in quel caso le tasse per l’acquisto di casa saranno 22% per quanto riguarda l’Iva. Ed è previsto il pagamento della tassa ipotecaria di 90 euro e dell’imposta di bollo di 230 euro.

Tasse acquisto prima casa

Le tasse per l’acquisto di una prima casa prevedono delle spese diverse, grazie alle cosiddette agevolazioni prima casa. Per poterne beneficiare è necessario rispettare determinati requisiti:

• l’immobile che si acquista appartiene a determinate categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);
• l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente non risulta a nessun titolo proprietario di altro immobile.

Tasse acquisto prima casa da privato

Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, che vanno versate sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Tasse acquisto prima casa da società

Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è una società con vendita soggetta a Iva, che vanno versate sono:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

se non si dispone del capitale iniziale necessario per comprare casa, una valida alternativa è quella di scegliere la formula rent to buy o affitto con riscatto. si tratta di un istituto a metà strada tra il mutuo e l’affitto: il futuro acquirente paga un canone mensile leggermente superiore a quello di mercato e ha la possibilità, dopo un certo numero di anni, di “riscattare” la casa ad una somma già pattuita, scontando parte dei canoni già corrisposti al proprietario. ma il mondo in parte inesplorato, e non del tutto normato, dell’affitto con riscatto presenta molteplici opzioni

le caratteristiche dell’affitto con riscatto
si tratta di un contratto di locazione con traslazione della proprietà che fornisce indubbi vantaggi sia all’acquirente che al venditore. quest’ultimo ha la possibilità di percepire un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale (di solito superiore al 14% alla quota mensile dell’affitto) e una caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa

per quanto riguarda il compratore, gode fin da subito dell’usufrutto della casa che andrà a comprare, non paga le imposte sulla proprietà che restano a carico del proprietario e ha un certo numero di anni (di solito 2-4 anni) per ottenere il capitale necessario a concludere l’acquisto

le varie opzioni
chi acquista casa tramite l’affitto con riscatto può scegliere tra due diverse opzioni

acquisto con riscatto con opzione -all’acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati sono un anticipo per l’acquisto. l’acquirente ha il vantaggio di poter scegliere se acquistare o meno l’immobile. lo svantaggio per quest’ultimo è che non potrà pretendere il rimborso delle somme già versate, mentre per il venditore che sarà difficile riottenere la disponibilità dell’immobile.dal punto di vista fiscale, le imposte sono inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, mentre l’imposta di proprietà è a carico del venditore

acquisto con riscatto con preliminare- presenta gli stesi vantaggi e obblighi fiscali dell’affitto con opzione, ma è necessario specificare che il contratto è prelimare per non rischiare ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. un’alternativa per risolvere questa situazione è la trascrizione nei registri immobiliare, ma “la protezione” è limitata a 3 anni

acquisto con riscatto automatico: nel contratto è presente una clausola che prevede il passaggio di proprietà automatico dell’immobile dal venditore/locatore all’acquirente al raggiungimento di un determinato numero di canoni

con riserva di proprietà: nel contratto è presente una clausola che la vendita e il conseguente passaggio di proprietà è posto in essere solo con il pagamento dell’ultima rata

ormai da anni si parla di riforma del catasto, ma il progetto si era impantanato nelle maglie della politica un accelerazione al progetto,  già approvato nelle scorse settimane dal senato, è stato dato proprio in queste ore dal neo ministro dell’economia Pier carlo Padoan che ha indicato nella revisione catastale, uno degli obiettivi principe del rilancio economico Padoan che si è sempre dimostrato favorevole più a una tassazione dei patrimoni che del lavoro ha detto che bisogna “assicurare maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali”

il governo avrà adesso un anno di tempo per adottare uno o più decreti legislativi per la completa revisione del nostro sistema fiscale. ma ecco i punti cardini della riforma appena approvata

- sarà introdotto un nuovo sistema di classificazione in cui l’unità di misura non sarà più il vano (la stanza), ma superficie espressa in metri quadri

- il valore patrimoniale sarà calcolato grazie ad un algoritmo (che andrà moltiplicato per i metri quadrati della casa). il punto di partenza sarà il valore di mercato al metro quadrato, rilevato molto probabilmente sui valori omi dell’agenzia delle entrate, e si consideranno una serie di coefficienti in base alle caratteristiche dell’immobile (anno di costruzione, manutenzione, scale, esposizione, affaccio, riscaldamento centrale o autonomo)

- la rendita catastale partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato, da cui si ridurranno le spese per la manutenzione straordinaria, gli adeguamenti o l’amministrazione. il valore si moltiplicherà per la superficie, ottenendo così il valore della nuova rendita

- i contribuenti potranno chiedere la rettifica delle nuove rendite, con obbligo di risposta, entro 60 giorni

la riforma del catasto sfrutterà il cosiddetto “federalismo catastale” ossia un coinvolgimento dei comuni italiani che forniranno all’agenzia delle entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità nelle commissioni censuarie chiamate a validare le funzioni statistiche dovranno partecipare esperti indicati dalle associazioni di categoria del settore immobiliare, con la massima pubblicità e trasparenza delle funzioni statistiche utilizzate

pericolo rincari
la riforma dovrà avvenire a invarianza di gettito, non potrà comportare un aggravio economico per le famiglie e dovrà tener conto delle condizioni socio-economiche e dell’ampiezza e composizione del nucleo familiare, così come riflesse nell’isee si tratta di un punto cardine, perché il pericolo è adesso quello dei possibili rincari. a parità di aliquote un catasto basato sui valori dell’agenzia delle entrate porterebbe infatti a un forte incremento delle imposte. le soluzioni, per salvaguardare l’invarianza di gettito, a questo punto potrebbero essere due: rivedere le aliquote al ribasso (la soluzione più probabile) o attuare come in altri paesi come la spagna, dove il valore di mercato viene abbattuto ai fini fiscali.

Al momento dell’ acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.

L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’ Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).

Chi può scegliere la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).